Адв. Ралчева – 2017г. :Особености на договорите за управление на „Жилищни комплекси от затворен тип“ и задълженията на собственицте по договора.

Напоследък особено актуално стана управлението на етажна собственост да се извършва от фирми „домоуправители“ . Често това не се оказва най-удачният вариант на управление, поради причина, че професионалните домоуправители започват „непрофесионално“ да поддържат имуществото ви и да разходват средствата ви. За отчетността по всички пера, за които събират суми от етажните собственици трябва да се държи стриктна сметка, както и да се консултират договорите с тези фирми. По-особен е режимът на управление в комплексите от затворен тип.

Важно е бъдещите собственици на обекти в такъв тип комплекси да бъдат информирани относно техните права и задълженията , които поемат със закупуването на обекти в „жилищен комплекс от затворен тип“

От статията следва да се направят следните важни изводи:

1. За да е действителен – договорът за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип следва да е с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

2. Договорът следва да е вписан по партидата на всеки обект, за да има оповестителен характер за трети лица и да е противопоставим на всеки следващ преобретател (купувач) на имота. В противен случай, без знанието на купувача, той няма да породи действието си спрямо него.

3. В претенциите си за недължими или прекомерно начислени претендирани суми по договора хората често правят грешката да твърдят в производството пред Съда, че тези договори за управление на общи части са нищожни или, че сградата , в която живеят не е от „затворен тип“ и пропускат да оспорят размерът на задълженията като недоказан и необоснован (т.е. оспорват само основанието а не размера на вземането) В хода на производството се оказва, че основанието е валидно и длъжниците биват осъждани да заплатят сумите , които са оспорили и сумите по съдебното производство.Много важно е да се оспорва и размерът на задължението, тъй като често пъти счетоводно той не е оформен точно по партидата на всеки собственик и оттам насетне не може да бъде доказан в Съда.

Тези изводи следват от по-задълбочения анализ на специалният режим на управление в комплексите от затворен тип>

С годините започна все по-усилено строителство на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип с обслужващи ги обекти, построени в един поземлен имот от инвеститор с цел отдаването под наем на обектите или тяхната продажба. Това в много случаи са подобни на хотелски комплекси сгради със самостоятелни обслужващи ги обекти – рецепции, басейни, игрища и т.н. Засиленият строеж на подобни комплекси, както и интереса на инвеститорите да строят и в последствие да управляват същите, а не на последно място и опциите, които предлагат за собствениците – да не участват пряко в управлението доведе до въвеждането на изрична законодателна разпоредба , касаеща особен режим на управлението и договорите в тези комплекси, които законодателят нарича „сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип“.

Важно е бъдещите собственици на обекти в такъв тип комплекси да бъдат информирани относно техните права и задълженията , които поемат със закупуването на такива апартаменти/офиси/ателиета. Често за тези имоти по силата на договора за управлението им се изискват от „неразбралите“ собственици немалки месечни такси за поддръжка и управление, това довежда до оспорването им по съдебен ред, а оттам и при неправилно водене на съдебните дела до загубването им и натоварване с още разноски до оспорилата задълженията страна. Темата е деликатна, а правната уредба все още нова и не дотолкова позната. Тук следва да се посочи, че договорът ограничава в известна степен правата на собственика или обитателя. Защото управлението на етажната собственост се предоставя изцяло на инвеститора. Няма общо събрание, не действа принципът на демократичното управление. Собствениците на апартаменти предоставят част от “суверенитета” си на инвеститора. Това ограничение се обяснява с особеностите на жилищните комплекси от затворен тип. В тях общите части не се свеждат само до стени, покриви, земя, но могат да бъдат важни и на голяма стойност обособени обекти като басейни, спортни зали и съоръжения, градини, тенис кортове и прочее. Управлението на тези общи части би могло да бъде затруднено и дори поставено в опасност, ако в него участват по силата на принципа на демокрацията всички собственици, но някои от тях решат да злоупотребят с правата си. Освен това ,обикновено тези комплекси са луксозни и не само обектите в тях, но и поддръжката, охраната и прочее изискват много средства, което обуславя високата им цена. Такива обекти се купуват и от чужди граждани, които не могат да участват в общите събрания, тъй като поначало отсъстват от страната. Всичко казано дотук следва да доведе до извода, че всеки собственик следва да е наясно, когато купува обект в такъв комплекс, че предоставя управлението (респективно разходите по него) на преценката на управляващия инвеститор/фирмата на която е възложено това и няма много възможности за оспорване.

Съгласно ЗУЕС:

Чл. 2. (1) Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

(2) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

Законът определя договора като особен режим на управление на етажната собственост” и от систематичното място на чл. 2 ЗУЕС следва, че относно управлението на общите части в затворен комплекс не се прилага законът, а само договорът. Този договор се вписва от инвеститора по партидата на всеки имот и има оповестителен характер за всяко следващо лице, което придобива обекта.

Този режим е специален и изключва общия режим на управлението на етажната собственост. Това означава, че след като се въвежда особен режим на управление на общите части, не е необхдимо те да се управляват от общо събрание и управител. Това изключение касае само жилищните комплекси от затворен тип .

Договорът за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се сключва между инвеститор, от една страна, и собствениците на самостоятелни обекти. Под “инвеститор” ЗУЕС разбира възложителя по смисъла на Закона за устройство на територията. Става дума за собственика на имота или лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, т.е. лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон. Инвеститорът е правният субект, който продава обектите в новопостроената сграда и който притежава собственост в общите части – басейни, игрища, земя и прочее, върху които не се придобива собственост от купувачите, а те остават за общо ползване. Самият инвеститор е носител на право на собственост върху обектите в застроения от него обект – жилищни или обекти с обслужващо предназначение. Насрещната страна по договора за управление на общите части е собственик или обитател на обект в затворен комплекс.

Когато обаче собственикът е физическо лице, той ще има качеството на потребител и тогава ще се прилагат защитните норми на Закона за защита на потребителя.

Договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип е тясно свързан с договора за продажба на отделните обекти, които преминават в индивидуална собственост на купувачите. Двата договора се сключват едновременно и се вписват в имотния регистър с цел да се оповестят на трети лица.

Инвеститорът сключва с всеки един от купувачите договор за покупко-прдажба на апартамент и договор за управление на общите части. Първият договор има вещноправно действие, а вторият – облигационноправно. Първият договор е главен, а вторият – акцесорен. Последният поражда действие само ако отделният самостоятелен обект е преминал в собственост на купувача. Действието на договора за управление е обусловено от действието на договора за покупко-продажба на имота.

Договорът е двустранно задължаващ и възмезден. Точно какви задължения има инвеститорът, следва да се уреди в договора, защото законът не предвижда неговото съдържание и предоставя определянето на правата и задълженията на договорната свобода на страните. Инвеститорът носи отговорност за вредите, които насрещната страна претърпява в резултат на недостатъчния надзор или поддръжка на съоръженията в общите части.

Що се отнася до насрещната страна, тя дължи възнаграждение и е длъжна да съблюдава установения ред и условията за ползване на общите части

Договорът е формален. Законът изисква той да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и да бъде вписан в партидата на всеки самостоятелен обект – чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Формата е установена не само в интерес на страните, но и на трети лица. Целта е договорът да се впише в имотния регистър по партидата на самостоятелния имот. По този начин договорът ще бъде оповестен. Третите лица, които възнамеряват да придобият определен имот, ще узнаят за този договор. Това е важно за тях, защото договорът има сила за тях като правоприемници на правото на собственост на имота. Вписването изпълнява важно защитно действие за инвеститора, както и за третите лица, които са приобретатели на имота. За инвеститора – защото чрез прехвърлянето на имота няма да се прекрати договора за управление на етажната собственост, а ще настъпи правоприемство и заместване на страната с приобретателя на имота, а за приобретателите защитата се проявява в това, че преди сключване на договора за придобиване на имота те ще имат възможност да узнаят за наличието на такъв договор и да решат дали да го сключат или не. Тяхно е решението дали да поемат наред с правото на собственост и правата и задълженията по съществуващия договор или не. Ако обаче договорът е вписан, със сключването на договор за покупка или наем на апарамента, те се задължават автоматически и по договора за управление на общите части на етажната собственост. Законът не им дава възможност да се откажат от него или да го прекратят с едностранно волеизвление.

Редът за защита на собствениците, ако смятат, че правата им по договора са нарушени или са им начислени прекомерни суми за такси е :

чрез предявяване на искове за прогласяване на недейстителност ,ако имотът е закупен от последващ приобретател (купувач) и договорът не е бил вписан по партидата на имота в имотния регистър. Тогава този последващ купувач няма как да е знаел за съществуването на договора и за него той няма да породи правно действие, тъй като няма да са се породили последствията от оповестяването в регистъра.

Чрез предявяване на искове за прогласяване на нищожност, ако договорът е сключен без нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти и ли в редкия случай сградата за която е подписан не е „комплекс от затворен тип“

Чрез оспорване на размера на претендираните суми

Чрез конкретно мотивирани по основанието си съгласно Закона за защита на потребителите жалби пред „Комисия за защита на потребителите“ , които в повечето случаи при мотивирана жалба извършват доста стриктни и обстойни проверки. Правната уредба по разглежданият въпрос е комплексна и в повечето случаи консултациите с адвокат са необходими и полезни, за да може да се прецени всеки конкретен случай според фактическата обстановка и различните хипотези които могат да се обосноват и аргументират.